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酒店富力-富力运营中90家酒店市场估值近520亿-真实新闻

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二是讓富力一舉奪得全球最大豪華酒店業主寶座。富力收購萬達的74家萬達酒店,雖有部分是下沉到三四線城市(均具有較高的人口基數和極強消費能力,保證了酒店資產的利用率和持續盈利能力),但大部分是位於高能級城市的豪華酒店。

明源君認為,這是典型的以增量開發的思維看待酒店經營業務,對富力的行為有非議也就在所難免了。

一是由於是以低於公允價值的價格收購萬達項目酒店,當即就產生了131億元的非經常項目損益。截至2019年6月,根據第三方評估機構估算,富力運營中90家酒店市場估值近520億,較整體酒店資產賬麵價值高34%。

在人員、財物、物品支配權上:酒店業主方掌控,酒店品牌公司起監督作用。  簡單地說,富力收購的酒店是委託管理的。與國際品牌酒店以委託管理的方式合作,有助於毛利與經營凈利潤的持續增長與資產的保值增值。可是,這並非絕對的。而且,委託管理的費用十分高昂。業內人士統計,特許經營付給酒店品牌公司的費用比委託管理降低了一半甚至更多。

委託管理特許經營+第三方管理定義業主方按照酒店管理公司品牌的標準建造酒店,把這個酒店委託給酒店品牌公司去委託管理。

明源君注意到,在組成酒店市場的各路人馬中,開發商系是一道靚麗的風景線。在2019年中國酒店集團規模50強(按中國境內持有/運營/品牌方的酒店的房間數排名)中,就有富力(排名13)、萬達(排名14)、碧桂園(排名16)、綠地(排名32)、世茂(排名39)入榜!

支配權在人員、財物、物品支配權上:由酒店品牌公司控制。

費用酒店管理公司收取系列管理費,如基本管理費、獎勵管理費等。

其次,優質酒店資產是「硬通貨」,可以借到便宜的錢。

來源:明源地產研究院2018年,我國國內旅遊人數達55.39億人次,同比增長7.8%;入出境旅遊總人數達2.91億人次,同比增長7.8%。

一金融機構大佬告訴明源君,就憑富力自持這麼多優質資產,其要借到便宜的錢就比別人要簡單。

這也是為什麼近年來,各大房企都在大力布局酒店行業,擴大規模的緣故——比如綠地計劃新增20家酒店、世茂要在4年內開業100家酒店……

二是旅遊市場火爆,消費升級,帶動酒店市場的整體回暖。與此同時,國內酒店業正值新舊更迭之際,國際高端酒店密集撤出,國內自主品牌酒店有望上位,打響知名度,佔領市場份額,未來成長空間十分巨大。

如今委託管理方式漸漸轉變為了特許經營方式,越來越多的國際高端酒店對國內業主開放了特許經營。降低的成本,就是利潤。此外,技術的應用,也可以極大降低人工成本,提高管理效率。

富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權。簽約后2日內付20億元定金,2018年1月31日前付清全部轉讓價款,完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次轉讓影響,繼續執行,直至合同期限屆滿。

小結2013年之後幾年,酒店經營收入大幅下滑,坪效業績相應地遭遇滑鐵盧。然而,也正因為如此,高端酒店市場化的大門開啟,而且,2016年已經重拾上升勢頭。提早布局者,已經或即將享受到紅利。

2019年上半年,富力酒店運營收入達33.7億元,經營凈利潤增長7%至6.3億元。其中,國際品牌酒店所產生的經營凈利潤(NOP)較去年同期增長8%,萬達品牌酒店所產生的經營凈利潤(NOP)較去年同期增長6%。優質的資產與優良的經營現金流,使富力酒店成為資本市場青睞的穩健資產。

2017年富力地產突然發力,於7月19日與萬達商業、融創集團簽訂戰略合作協議,以6折的價格199.06億元收購萬達77家酒店(2017年11月23日,富力地產與萬達商業簽訂補充協議,最終以189.55億元的對價收購了萬達商業地產的74家酒店),這給富力帶來了幾大好處:

實際上,對優質酒店資產來說,前期的少量虧損完全可以由其他收益覆蓋。富力董事長李思廉就表示,2018年酒店整體的凈利潤返還給業主的已達13.5億元,足夠覆蓋富力整個酒店的支出。

併購萬達酒店之後,富力酒店板塊收益持續保持着穩健增長, 2018年,富力酒店板塊運營收入由2017年的24.3億元增至70.9億元。隨着酒店營業額增長,富力所擁有酒店的經營凈利潤(不包括融資成本及折舊)增加192%!

在這一條賽道上,位列各大房企第一的富力,優勢十分明顯。這主要得益於兩點:一是其布局時間夠早,二是2017年果斷收購萬達的74個酒店(含大連萬達中心寫字樓),一舉成為全球最大的豪華酒店業主。

如前所述,富力酒店資產均處於核心城市、樞紐城市和區位經濟良好的城市,很多酒店已成為區域的地標性建築。

超前布局,百家豪華酒店的規模化運營,意味着富力已經積累了大量運營、管理數據及經驗,這些將有助於富力采眾家所長,培養自己的管理團隊,為將來提供更精細化的運營做積累。

在2018年度業績會上,李思廉表示,公司針對酒店有很多計劃,包括在中國通過酒店資產包在市場融資。

高端酒店周邊一般都配套大型商圈,五六年後,隨着運營的日益完善,作為不動產這些酒店物業本身也會有很大的增值空間。

來源:根據公開資料整理目前,富力擁有的90間運營中的酒店中包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家,能夠滿足不同消費群體的需求。

如今,行業形勢瞬息萬變,對開發商來說晚一年轉型,都可能會面臨掉隊、淘汰的風險,富力通過併購整合,以最快的速度實現了彎道超車和卡位,為自己贏得了存量經營領域頭部陣營的門票,可謂快准狠!

當然,如果非要區分規模和效率孰輕孰重,那一定是先有規模,然後再努力提升效率,因為跟房地產增量開發一樣,沒有規模,甚至都很難生存。

酒店作為存量商業地產的重要部分,向來有着投資周期長、利潤增長緩慢的特點,為啥還有這麼多房企爭先恐後涉足?

高端酒店市場在過去一年呈現房價和入住率齊漲態勢,在此情況下,全國五星級酒店平均客房收益也達到歷史新高。《2019年國內飯店業務統計數據》最新數據顯示,過去一年,全國五星級酒店平均每間客房收益(RerPAR)為483元,首次超過2011年的歷史最高點477元!

光大安石董事總經理楊鵬認為,酒店類資產投資在中國內地依然是一個新興領域。華住集團戰略投資副總裁葉菲則表示,「重資產物業經過改造,再加上運營提升之後,它所帶來的資產增值空間比較確定。我們覺得華住有這個能力去管理重資產並獲益。」

二是在品牌管理、成本壓縮和技術應用上,富力有很大操作空間。

酒店品牌公司將其旗下的品牌使用權和知識產權,以及品牌的建造和運營標準全部特許給酒店業主方使用,並由酒店業務方聘用第三方管理公司團隊來運營的管理模式。

對房企而言,高增長固然重要,但具有穩健的現金流才是公司得以生存的根本。富力早早布局酒店板塊,視其為經營的核心組成部分,其意正在於此。

此外,持有經營酒店對房企拿地、打造品牌(李思廉在2018年度業績會上表示,成為世界最大的豪華酒店業主,「起碼自己在出差的時候,可以受到特別的關注。」)也有極大的幫助。

首先,酒店板塊優質的現金流,可以支持集團戰略發展。

一是目前我國房地產正處於增量開發到存量經營的轉軌期,眾多房企都在進行新業態及多元化布局。首先,酒店作為持有型物業,運營得當,不僅可以獲取穩定的現金流,而且還能獲得資產增值收益;其次,酒店品牌做起來后,房企可對外輸出酒店品牌,走上輕重資產並舉之路。

而且,優質的酒店是具備無限可能的資產,蘊含著改造升級的價值和機會。隨着酒店業務整合,以及資產運營顆粒度的提升,預期富力酒店的營收總量將持續走高,資產增值潛力可期。

三是優質酒店有巨大升值空間,可以獲取增值收益。

一是旅遊市場火爆+消費升級,帶動高端酒店需求。

2019年中期業績發佈后,摩根大通、花旗銀行等國際投行維持對富力的買入投資評級。花旗銀行對富力的評價是「估值吸引,盈利加速強勁」,而摩根大通則認為「富力是一個擁有成長性、利潤率、股息率及確定性的組合」。

目前,第一期酒店類REITs項目53.89億元已獲批待發行中。

相比之下,富力2018年的平均借貸利率為5.74%,只比2017年全年略微上調了一點,融資成本控制在行業平均水平之下。

2017年7月19日,萬達商業、融創集團、富力地產聯合公告三方分別簽署轉讓協議,主要內容中有如下一條:

公開數據顯示,74家酒店資產的總建築面積超過300萬平方米,客房合計超過2萬間,這種規模如果富力自建需要15-20年。

富力已在此賽道搶佔先機,雖然要付出短期現金流承壓的代價,但進可攻退可守,未來的勝算更大。(作者:明源地產研究院 凌峰)

長期看,高端酒店空間巨大還可以賺取物業增值的收益雖然富力大力布局酒店,受到不少非議,但富力仍有計劃擴大公司的酒店規模。李思廉在2018年度業績會上表示,「目前富力有十幾間酒店在建,兩年內公司酒店數量會增加到100間左右。」

這跟富力在酒店領域布局的定位緊密相關。富力酒店大多選擇在中國一、二線城市與核心樞紐城市進行布局,在城市內的位置均處於核心區域。如此一來,酒店資產在與周邊區域聯動和開發之後,可以形成區域地標性建築,便於使資產價值不斷增值。可是,能達到這種條件的地塊,並不容易拿。

相比跨行業的多元化,通過酒店開啟多元化戰略對房企來說更加駕輕就熟,這也是保利、綠地、金茂、世茂、龍湖等紛紛搶灘酒店市場的原因。

在所有布局酒店的房企中,富力不僅排名第一,而且,早在2017年就是全球最大豪華酒店業主。很多人至今還在爭論富力2017年的收購是否划算,殊不知人家已經拿到了未來的船票。

2017年收購萬達74個酒店

前不久,華住集團(在全國400多座城市,運營4000多家酒店)與光大安石聯手,聯合成立了投資平台——安住此間,共同發起設立泛居住地產投資基金,專項投資于中國境內的酒店及公寓等居住類不動產物業。

富力之所以如此堅決,是因為酒店黃金收穫期是開業后6-20年,高端酒店市場正處於發展起步階段,市場空間巨大,已經跑在最前面的富力,只要不斷優化管理,就可以牢牢佔據房企在該領域第一的位置。

黃金周結束了,相信大部分小夥伴已經回歸工作崗位。根據文化和旅遊部數據,今年假期,全國共接待國內遊客近8億次,同比增長了7.81%!很多小夥伴告訴明源君,假期出遊,雖然景區人山人海,但是晚上睡得還是很不錯的,因為現在住宿可選擇的太多了——經濟型酒店、民宿、精品酒店、各種主題酒店、五星級酒店……總有一款適合你!

酒店業主方支付加盟費、前期技術服務費、品牌使用費、質量監督管理費等。

早在2004年,富力就開始涉足酒店板塊。不過,在較長的一段時間內,其在酒店領域的擴張並不快,截至2016年底,富力擁有14家在運營中的酒店,在建或關業籌備中的酒店10家——平均每年開業1家,即便算上籌備的,一年也不到2家。

以廣州富力麗思卡爾頓酒店及公寓為例,2008年開業,年EBITDA達到40%,年均ROI(投資回報率)達到10%。

得益於富力自身常年積累的區位開發經驗,進行精準的選址、布局與開發,以及強強聯合(聘請萬豪、凱悅、希爾頓等國際一流酒店管理團隊,管理酒店資產),使得富力的酒店資產能源源不斷提供穩定的現金流,可以平衡宏觀環境波動給公司帶來的不確定性。

雖然增量開發在未來十余年還將維持在15-20萬億的高位,但是,整個房地產市場已慢慢步入存量時代。為此,眾多房企在住宅開發之外,也在探索新的業態。酒店就是很多房企商業版圖中的重要一塊。除上述入榜房企之外,保利、龍湖等也紛紛布局酒店領域。

酒店能提供現金流和用於融資還能幫助房企拿地和打造品牌富力遇到的機會可謂千載難逢,而且抓住了。可是,由於酒店行業前期投入大、資產重,對現金流佔用高,盈利周期一般在6年左右,因此,在外界來看,短期內富力做的是一筆虧本買賣。

目前,我國經濟型酒店已處於衰退期,正謀求轉型;中端酒店處於成長期,但競爭較激烈;高端酒店這正處於起步發展期,市場成長空間巨大。

2011年我國的人均GDP約5000美元,2018年我國人均GDP約1萬美元,早已進入成熟的度假經濟時期(如下圖所示)。

佔據了酒店房企系第一位置在《2019中國酒店集團規模TOP50排行榜》中,華住酒店集團位列第二,其創始人兼董事長季琦認為,對酒店行業來說,規模和效率就是未來,只得其一是不夠的。

發達國家的入境遊客自不必說,而隨着國民收入水平的增長以及消費升級,國內遊客對品質與品牌也越發注重,二者共同拉動高星酒店的需求。

如此優質的酒店資產,對投資者而言是一種「硬通貨」,因為其具有良好的保值、增值功能,既可以長期持有,在需要現金時又可以將其用於融資。

今年,各房企普遍覺得融資難融資貴。根據富力地產的公告,截止今年6月30日,公司借款餘額較2018年末增加319.95億元。

而且,富力借到的錢很便宜。克而瑞發佈的數據顯示,2018年64家重點房企的平均融資成本為6.61%。

每家優秀的房企都有自身的核心能力,但也有活不下去的時候——階段性的資金流動枯竭。

至於退出項目的時間表,楊鵬表示,安住此間對於項目的正常持有期限在3-5年左右。

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