《办法》旨在规范东莞市新型产业用地管理-游戏霸气名字-动画新闻
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建设工业-《办法》旨在规范东莞市新型产业用地管理-动画新闻

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刘Sir启程来北京

粵港澳大灣區的發展規劃對東莞是一次重要的機遇窗口。東莞是國際製造名城, 2019年上半年,全市完成規上工業增加值2042.6億元,同比增長7.3%,增速排名珠三角第二。東莞正逐步形成「五大支柱、四大特色」的產業體系,併發力新興產業領域,包括新一代信息技術領域、高端裝備製造領域、新材料領域、新能源領域、生命科學和生物技術。

粵港澳大灣區機遇期,東莞發力產業升級東莞位於珠江口東岸,毗鄰深圳(樓盤)和廣州(樓盤),地理位置優越,經濟實力位居粵港澳大灣區前列。2019上半年,東莞實現地區生產總值4215.93億元、同比增長6.9%,增速高於同期廣東省平均水平。

在《辦法》推行之後,東莞又在此基礎上進行補充,在今年先後發佈《東莞市新型產業用地(M0)地價管理實施細則》、《東莞市科技企業孵化器產權分割管理實施辦法》和《東莞市人民政府關於拓展優化城市發展空間加快推動高質量發展的若干意見》等實施細則。

3、鼓勵較高強度開發,可設置小型商業。規定容積率原則上大於3.0、不超過5.0,較現有普通工業用地有了大幅提高,又與商業辦公用地形成級差;配套設施方面,支持打造配套完善的產業社區,明確可設置小型商業、配套宿舍等公共服務、市政配套設施,但不得建設大型商場等。

2019年2月18日,中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,勾勒出粵港澳地區的未來發展藍圖,規劃打造國際一流灣區,建設世界級城市群。

  通过这一系列政策可以看出,东莞对待新型产业用地力求做到宽严并济,严格区分,鼓励引导企业发展产业的同时,防止M0用地的房地产化。

結語粵港澳大灣區發展規劃綱要正式推出后,東莞作為粵港澳大灣區的重要角色,將迎來空前的發展機遇期;同時,在深圳建設中國特色社會主義先行示範區的背景下,未來東莞又將承接大量的深圳產業外溢資源和創新要素。

在此情況下,東莞嘗試推出新型產業用地的政策,用新型產業用地來發展新興產業,提升空間利用效率,實現高端創新要素的集聚發展。

最後,在分割轉讓上嚴格把關,明確產業用房分割轉讓的比例不得高於49%,配套用房不得分割轉讓的政策導向,並通過對產權分割對象的准入資格、產權分割受讓對象的條件、項目分割銷售的面積、二次轉讓的監督管理等方面加以限制來制約各種「投機取巧」、「鑽漏洞」的行為。

9月12日,東莞濱海灣新區交椅灣出讓4宗地,其中包括三宗新型產業用地(M0),這也是東莞市今年第三次推出的新型產業用地。最終,3宗新型產業用地分別被紫光集團、歐菲光集團和正中集團拿下,未來將打造成各類高新技術產業集聚區,推動東莞濱海灣新區建設成為戰略性新興產業研發基地。在中央提出粵港澳大灣區的發展機遇下,東莞正不斷引進高端產業資源,實現產業升級,打造高端產業空間綜合體,而新型產業用地(M0)則是發展產業的有力武器。

《辦法》旨在規範東莞市新型產業用地管理,打造一批「生產、生活、生態」融合發展的高品質新型產業綜合體,吸引創新要素集聚,鼓勵企業創新發展。其中,有以下幾個亮點值得關注:

在產業和經濟發展取得可喜成績的同時,東莞的產業現狀仍存在一些問題,如產業層級較為低端、高端要素集聚不足、空間資源日益緊張、新興產業仍有待發展等。隨着產業轉型升級的進一步深入,東莞不斷承接廣深港多城市的產業外溢,企業新增用地需求迫切,然而目前東莞的產業用地主要以M1類工業用地為主,現狀多為舊廠房,功能落後、利用效率低,現有用地指標難以滿足產業發展的需要。

圖:部分地區M0用地政策的推出

以東莞為例,東莞規定M0容積率原則上不低於3.0,不高於5.0,而傳統產業用地容積率一般不小於0.6,不超過3.0,開發強度較低;其次,東莞市規定M0地塊可設置小型商業、配套宿舍等公共服務、市政配套設施,其計容面積的比例最高可達30%,而傳統工業用地配套一般不超過總用地的7%;最後,M0的地價處於普通工業用地用地與商業辦公用地之間,形成合理的價格梯次。

表:东莞成交的M0用地详情

  东莞至今推出5块M0用地,在地理区位上,所有地块基本位于凤岗镇、清溪镇、长安镇等临深片区,滨海湾新区作为规划重点发展区域,也是近期M0地块集中推出的区域。

在地價方面,目前成交的幾宗價格相對不高,且大部分的產業用房可分割轉讓。

1、堅持產業導向,鼓勵自持開發。明確產業用房分割轉讓的比例不得高於49%,配套用房不得分割轉讓的政策導向,防止M0用地項目出現房地產化傾向。

圖:東莞關於M0用地的政策及細則

2、規模開發,控制總量。鼓勵規模開發,可分割M0要求用地面積在50畝及以上。同時,為保障普通製造業發展空間,各園區、鎮街工業保護線內M0用地總量不超過轄區工業保護線總規模的10%,市區四個街道、松山湖高新區、濱海灣新區可適當提高比例。

圖:東莞「五大支柱、四大特色」的產業體系

出台政策,全面規範M0管理2018年9月,東莞正式出台《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),是國內將M0管理辦法較為完整地寫入地方性政策規章的城市。

新型產業用地成為熱門話題新型產業用地(以下簡稱M0)指融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。M0用地是城市用地分類「工業用地(M)」大類下新增的一種用地類型,是為適應傳統工業向高新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要而提出的創新型城市用地分類。在廣東省,廣州、深圳和東莞均出台了M0的相關政策,以滿足產業轉型升級需求,加快推進城市更新節奏。

與傳統工業用地相比,M0用地具有單位土地開發強度大、允許配建辦公及生活服務設施和拿地成本相對較低的優勢,備受政府與開發商的青睞。

在《綱要》中,東莞正式被納入粵港澳大灣區規劃,打造世界級先進製造業,推動傳統產業轉型升級。規劃提出「以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進製造業產業集群」,「支持東莞推動傳統產業轉型升級」,「支持東莞與香港合作開發建設東莞濱海灣地區,集聚高端製造業總部、發展現代服務業,建設戰略性新興產業研發基地」。

其次,對企業產出、效益、社會責任方面的要求更嚴,在投資強度、年產出比、社會效益、社會貢獻度等各個方面提出嚴格要求。同時,對市認定的重大項目,通過產業用房分割轉讓比例獎勵機制來鼓勵企業進行開發。

本文轉載自公眾號:「中指研究院」

首先是控制M0用地的總量和空間布局,強調在城市核心區內不能布局M0,在工業保護線內限定M0用地不超過總規模的10%,以保障普通製造業發展空間。

在配套上,明確可設置小型商業、配套宿舍等配套設施,以滿足入駐企業和員工的日常配套需求,但不得建設大型商場,並限制配套用房建設規模,不得分割轉讓。

先試先行,東莞頻推M0用地在《辦法》出台後,2019年至今東莞市已出讓多塊M0地塊,引進京東、紫光、正中等多家製造企業,打造高品質產業空間,推動地區產業升級,吸引創新要素加快集聚。

4、地價低於商業用地。在地價方面,新型產業用地(M0)地價介於普通工業用地(M1)用地與商業辦公用地(C2)之間,與分割轉讓比例、實際出讓年限、容積率等因素相挂鉤;支持「工改 M0」,「工改M0」項目補繳土地出讓金給予折半優惠。

產業類型上,推出地塊以智能製造、新一代信息技術、人工智能和生命科學等戰略新興產業為主,體現了東莞市充分把握粵港澳大灣區建設和周邊先進城市創新要素外溢窗口期的機遇,承接周邊城市外溢的產業資源,布局新興產業的意向。

可以看到,在城市更新趨向產業,住宅與公寓土地出讓日益激烈的背景下,M0的諸多優勢使其頗受歡迎。然而,M0用地的可分割轉讓和允許建設配套設施的優勢卻使得其有了「鑽漏洞」的可能性,對於監管者而言,如何防止產業用地房地產化是一項嚴峻的考驗。

在粵港澳大灣區發展規劃和周邊先進城市創新要素外溢窗口期的機遇下,東莞推出《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》,正式新增新型產業用地M0,以滿足產業升級需求,打造一批創新要素集聚的新型產業綜合體,實現打造世界級先進製造業產業集群的發展目標,並通過一系列限制條件使得M0真正做到滿足高新科技企業發展需求的同時,杜絕各種房地產化的可能性。

在產業類型、投資強度和建設要求方面,這幾塊M0用地給出了嚴格的要求。以近期成交的2019WT051為例,該地塊競得方需滿足諸多條件限制:竟得方在3年內完成項目約108畝地建設、竣工驗收並投產;投資強度不低於每畝5000萬元;項目產出比(年度總產值/供地面積)不低於每畝5000萬元;項目年平均納稅額不低於每畝350萬元,努力實現每年每畝500萬元的納稅目標;每年度研發投入占銷售收入比重不低於10%,發明專利申請量不低於30件/年。

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