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业绩空置率-对于绿地控股2019年的销售业绩-无极县新闻

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據綠地方面披露,這座摩天大樓將涵蓋國際5A甲級寫字樓、總裁私屬辦公、5星級酒店等多種業態。其中,甲級寫字樓在各業態中所佔比例頗大。

而2019年以來,商辦空置率上漲彷彿成為了「公理」。

比地產業務毛利率表現更慘淡的,是綠地控股的基建業務。梳理綠地控股年報即可發現,該業務的毛利率長期維持在5%以下。

4000億目標未達成2018年,綠地控股全年實現3875億元的銷售額,距當年4000億元的銷售目標,只差臨門一腳。彼時的綠地雄心勃勃,提出了保持未來三年房地產平均銷售規模在5000億元水平。

儘管管理層表現「豁達」,但這樣的毛利率水平還是實打實地反映在年報里,並影響着綠地控股的業績表現。

財經評論員嚴躍進直言,增幅數據比較小,實際上也和此類地產企業的項目布局、具體項目有關。如2019年類似商改住等項目依然受管控,這使得此類產品本身面臨很多壓力,所以也會影響銷售業績。同時,綠地控股在多元化等業務方面發展力度大,這或分流了一部分住房產業中的營銷精力。

0.1%,這一令人大跌眼鏡的合約銷售額增幅,出自曾經穩居銷售榜前三的綠地控股(600606,股吧)。

北京的情況並沒有更好。高力國際數據顯示,2019年第三季度,北京甲級寫字樓的空置率為13.8%,達到近8年的最高值。

對於未來的銷售目標,張玉良回應稱,「具體的銷售目標到時候看公告,但是我們穩中有增,一定是提質量。至少比去年會增加,但是不會增加很多,我們是注重質量,注重中長期的競爭力。」

  以亿翰智库统计的2019年上半年上市房企归母净利润率数据来看,绿地控股彼时4.46%归母净利润率水平远低于同期TOP10的各家房企,且至少有2个百分点的差距。

不過,綠地控股的銷售情況就沒有這麼喜人了。據披露,2019年全年,綠地控股實現合同銷售金額3880.42億元,同比僅增0.1%,相較於2018年26%的銷售增速而言,明顯放緩。

這一措施奏效了。數據顯示,2019年12月,綠地控股實現單月約900億元的銷售成績,最終成功反超中海地產,保住了排行榜上第六的位置。

2019年全年,綠地控股的歸母凈利潤率較2019年上半年又有所下滑。以綠地控股披露的2019年銷售簡報計,其全年營收4225億元,歸母凈利潤149億元,其歸母凈利潤率僅為3.5%。

綠地也不是毫無危機感。據第一財經此前報道,為了在第四季度衝擊銷售規模,綠地控股集團層面拿出5000萬作為營銷獎勵。

遍觀各大房企在2019年的銷售業績,增幅有所下降是普遍現象。但即便如此,TOP5房企的銷售額增幅依然保持在300億-1000億元,綠地控股較2018年僅5億元的增幅着實令人意外。

2019年上半年,綠地控股的房地產業務毛利率為 27.97%,比2018年同期增加1.86個百分點;但建築及相關產業的毛利率則僅為3.86%,導致綠地控股綜合毛利率下降至15.13%。

這讓人不禁為武漢綠地中心捏了一把汗。

事實上,2019年上半年,歸母凈利潤TOP100企業加權平均歸母公司凈利潤率為12.1%。綠地控股也明顯低於這一水平。

Wind金融終端數據顯示,綠地控股2019年共拿地266塊,其中,住宅用地共126塊,剩餘為商服用地、商住綜合用地、工業用地等。

事實上,除了銷售金額增幅,綠地控股約為3.5%的歸母凈利潤率大概率仍在TOP10房企中墊底。

京滬及環滬城市的商辦表現尚且如此,其他城市的商辦項目面臨的危機可想而知。

可惜,這一目標依然還是以約120億元的微弱差距,成為憾事。

仲量聯行數據顯示,截至2019年第三季度,武漢甲級辦公樓的空置率已經達到了33.7%。

2019年全年,綠地控股實現合同銷售面積3257.2萬平方米,比2018年同期減少11.1%;實現合同銷售金額3880.42億元,比2018年同期增長僅0.1%。

商辦項目或成拖累對於綠地控股2019年的銷售業績,一位長期跟蹤綠地控股的研究員向《國際金融報》記者分析道,這與綠地控股的拿地節奏和方式有關,「勾地和收併購模式使得綠地的業績跟不上,而且勾的一些地存在像超高層、地標等建築,周轉比較慢;同時,現在勾地變困難了,像綠地在武漢拿地變難;雖然在三四線還可以拿到不錯位置的地,但是三四線現在整體市場也不好。」

綠地的套路通常是,到一個地方給當地造一個地標型建築,以此換取較低廉的土地。」上述研究員表示,「但辦公應該是按照成本計的,只要蓋就是賠錢的,很多三四線幾乎沒人來辦公。」在這樣的情況下,綠地明年的業績或更不樂觀。

粗略計算,綠地控股2019年半年報披露的共計578個房地產開發項目項目中,純住宅項目約為152個,其餘項目基本都包含商業或辦公業態。其中不乏位於三四線城市的商辦項目,如江蘇鎮江、青海西寧、山西大同等,此外,其在寧夏銀川有一處辦公項目,在河南開封還有一處公寓、寫字樓項目。

第一太平戴維斯提供的數據顯示,2019年,上海、杭州、南京、蘇州寫字樓的空置率分別達到17.5%、19.1%、16.6%、29%;零售的空置率則分別為8.6%、8.1%、5.1%、9.7%。同時,對於2020年的狀況,第一太平戴維斯給的空置率預測基本上皆為「上升」,而寫字樓的租金預計將呈現下降的趨勢。

綠地控股董事會秘書王曉東在業績交流會上披露,綠地控股的毛利率已經連續三年穩步提升累計8個百分點,增幅約四成,並處於持續穩步提升狀態。

1月7日晚,綠地控股披露了2019年度業績快報。據披露,2019年全年,綠地控股實現營業總收入4225億元,同比增長21%;實現利潤總額305億元,同比增長26%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤149億元,同比增長31%。

毛利率28.6%,同比增長6%。

利潤率表現墊底所幸,2019年綠地回款約3010億元,住宅部分回款率在89%,較2018年上升4個百分點。同時,綠地的毛利率還有所增長,據披露,2019年全年,綠地控股的房地產主業結轉收入1947億元,同比增長21%;

其實,「從2018年和2019年上半年的數據來看,TOP10里,綠地的毛利率表現基本墊底。」億翰智庫研究總監于小雨表示。

在業績交流會上被問到如何改善基建業務的利潤率水平時,張玉良表示,行業有行業的利潤率,不同行業有不同的水平,不能把不同行業的利潤率都用一個標準衡量。

不過,這對張玉良來說,似乎並不是個問題。

不過,綠地控股董事長、總裁張玉良在1月8日舉辦的交流會上坦言,「5000億的目標是前年提出的,是基於當時對地產行業的判斷提出的,隨着市場的變化,綠地在2019年並沒有公布要做5000億」。綠地規劃的2019年銷售目標是4000億元。

數據顯示,2019年上半年,中國恆大、萬科、華潤置地、保利地產(600048,股吧)、中國海外發展、世茂房地產等TOP10房企,其毛利率維持在30%~40%之間;同期,綠地控股的毛利率為27.97%。

張玉良在業績交流會上表示,2019年的銷售額「跟期待還是有差距的,但這是有市場原因的,去年企業的外部壓力都很大」。

這其中,超高層或地標類建築多為商辦項目。事實上,綠地目前擁有頗多包含商辦業態的項目。

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